研究完这六支纯数据中心REITs，我看到了中国“新基建”REITs的未来

在美国，自2015年成为NAREITs独立板块开始记录指数后，除了2018年有较大跌幅外，数据中心REITs回报率稳居所有REITs主要板块的前两名。其年平均回报高达15.35%，略低于同属于基础设施的信号塔REITs（18.6%）和因电子商务蓬勃发展而利好的物流地产REITs（18.59%），并且超过美国三大主要股指和NAREITs综合指数。

在2020年第一季度受疫情影响美股剧烈调整的情况下，数据中心REITs依然表现稳定， 2020年首季度回报率为8.80%。

同期内标普，纳斯达克、以及道琼斯股指回报率分别为-19.60%，-13.95%，-22.73%。数据中心也是第一季度里16个REITs板块唯一回报为正的板块。

在新加坡市场，自今年3月爆发疫情以来，REITs纷纷发生断崖式下跌，反而吉宝数据中心REITs表现异常亮眼。根据1年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率高达83.3%，高居新交所45支REITs首位。根据3年期和5年期总回报率数据，吉宝数据中心REIT总回报率分别以39.3%、29.3%继续高居第一位。这充分反映出吉宝数据中心REIT在市场低迷期收益的稳定性。

同时，2020年迄今，吉宝数据中心REIT的表现与富时NAREIT子板块数据中心指数（+36%）保持一致，此外，其与全球市值最大的数据中心Equinix公司（+39%）的表现也保持一致。

股利维度——股息收益率

美国数据中心REIT平均股息收益率为2.3%，低于房地产投资信托行业约3.4%的平均股息收益率。然而，数据中心房地产投资信托基金仅支付其自由现金流的59%，使其有足够的能力增加股息或对增长进行再投资。

相比于新加坡全部REITs 的股息收益率，吉宝DC REIT 自IPO 以来历史股息收益率均低于新加坡平均水平，一方面因为数据中心在运营中需投入大量的运营费用，包括设备更新和置换的成本，吉宝DC REIT 会预留部分收入作为未来的资本性支出。更为主要的原因是吉宝DC REIT 的股价在过去几年中一直居高不下且增长较快，造成股息收益率水平较低。

数据来源：吉宝DC REIT年报 新加坡交易所网站、戴德梁行报告

Hoya Capital研究表明，在增速较快、杠杆率较低的房地产行业中，收益率较低的房地产投资信托基金在历史上产生的总回报率平均高于高收益率的房地产投资信托基金。

我们统计了6支REITs的股息收益率和年回报率，以及它们的大致支付比率，变化趋势与Hoya Capital研究结果一致。

CoreSite的收益率达到4.0 %的行业高点，但是年回报率仅为29.87%，低于大多数数据中心REITs。

（编辑：PHP编程网 - 湛江站长网）

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